108-02-26
【生活法律】案例分享 -如果房客積欠房租，如何合法向房客終止租約
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琪琪透過租賃住宅服務業者「包滿意公司」，以每個月租金12000元向老王承租套房1間，押金2個月(計24000元)，租期1年。
後來琪琪因為公司業務緊縮而遭到裁員，不得已遲繳了2個月的租金，並積欠了水、電、瓦斯等費用約6000元，管理費也有2個月(每個月為1000元)沒有繳。老王多次打電話向琪琪催繳，並揚言終止租約。
請問：老王在甚麼樣的情況下，才可以「合法」向琪琪終止租約？
【解析】
一、 承租人沒有依約繳納租金，出租人當然有權利向承租人主張終止租約。但立法者在租賃制度的設計上，考量到承租人相較於出租人而言，往往是屬於弱勢的一方，因此「有條件」的限制了出租人終止租約的權利。而依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條規定，只有在以下5種情況、並符合一定要件，出租人才可以合法「提前終止租賃契約」：
類型 期限
1 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 終止前30日
2 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。 終止前30日
3 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 終止前30日
4 出租人為重新建築而必要收回。 終止前3個月
5 其他依法律規定得提前終止租賃契約。 終止前30日
在本案中，琪琪雖然遲繳了2個月的租金(加上水、電、瓦斯及管理費等費用，則已超過2個月的租額)，如果老王沒有在終止前30日、檢附相關事證先以「書面」催告琪琪，這樣的終止租約即屬「不合法」!
二、 另外，琪琪還有2個月的「押金」放在老王那裡，這時候老王在計算「遲付租金或費用」是否已「達二個月之租額」時，需不需要先將押金扣除？琪琪可不可以主張先用「押金」去「抵償」「遲付租金或費用」呢？
(一) 依《租賃住宅市場發展及管理條例》第6條規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」依反面解釋可以得出：除《土地法》第97條的規定外，租賃住宅的租金，仍應有《土地法》的規範適用。
(二) 而依《土地法》第100條第1項第3款規定，出租人終止租約，必須是承租人積欠的租金總額，「除以擔保金額抵償外」，仍達2個月以上時，始得為之。《租賃住宅市場發展及管理條例》所稱的押金，是指「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」，概念上應屬《土地法》第100條第1項第3款「擔保金」的範疇。故琪琪似乎可以依據上開規定，主張先將「押金」去「抵償」「遲付租金或費用」。
(三) 但是，《土地法》第98條第1項規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」，而《土地法》第99條更規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租」，因此，實務上認為：承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如其表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告其給付租金，必待其仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。簡單來說，琪琪繳交的押金，必須是超過「二個月房屋租金之總額」的部分，才可以主張「抵償」「遲付租金或費用」。
(四) 承上所述，琪琪所繳付的「押金」並沒有超過二個月房屋租金的總額上限，這時候老王在計算「遲付租金或費用」是否已 「達二個月之租額」時，就毋庸考量這個部分；也就是說，琪琪不可以主張這兩個月的「押金」去「抵償」「遲付租金或費用」。因此，老王可以在終止前30日、檢附相關事證先以「書面」催告琪琪；如琪琪仍拒繳租金，老王就可以合法終止租約。
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